| 梯度购房还是一步到位 房贷新政后该如何置业 |
| 作者：佚名 文章来源：不详 点击数： 更新时间：2008-4-24 17:25:51 |
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[摘要] 记者请教了银行房贷专家，咨询了梯度改善和一步到位两种置业构想的成本和收益。
目前，部分计划梯度改善的购房者改变了计划，原因是二套房贷政策让他们觉得梯度购房不合算了。资金足够的，准备选择一步到位购买大房，资金不够的就暂时不买小房过渡，准备等以后存够了钱再一步到位买大房。那么，他们改变计划有没有必要呢？记者为此请教了银行房贷专家。
梯级购房多支付成本有限
房贷专家解释，目前国家的相关政策对真正的自住购房者影响并不大。比如，自住购房者一般不会在短期内频繁更换住房，目前国家对持有5年以上的房产转让没有任何额外的税收，因此，自住购房者不用考虑税收政策。从目前银行的二套房贷操作口径看，梯度购房者卖掉原有住房，还清贷款再购房，部分银行也可按首套房优惠利率办理贷款。所以说，二套房贷政策对手中持有多套房产的购房者影响较大，而对始终持有唯一一套房产的梯度购房者影响并不大。
假定房价保持稳定，相比一步到位，梯级购房要多支付哪些成本呢？
比如，一位购房者有两套购房方案，A方案是先买一套60平方米的小房过渡，预计至少5年后卖掉此房，再购入一套120平方米的大房；B方案是直接购买120平方米的大房。假定目前小房的总价是70万元，大房的总价是120万元。
购房者采用A方案，先后要支付两笔契税，按1.5%的税率计算，相比B方案多支出1.05万元，如果出售小房要通过中介，可能还要支付7000元的中介费。但采用A方案，购房者第一次支付的首付款为21万元，比B方案的36万元少15万元，将这15万元存入银行，5年可获得至少3万元的利息，足可以抵消这部分额外的支出。
另外，由于A方案在前5年少贷款35万元，5年内可少支出近10万元的利息。这些少支出的费用同样可以获取投资或储蓄收益，用来贴补第二次购房贷款时公积金贷款额度下降带来的损失。按目前相关规定，购房家庭首次申请公积金贷款，最高可达50万元的额度，而第二次购房则下降为30万元，按20年还款期计算，20万元商业性贷款比公积金贷款多支付利息的总额约为4万元左右。
是否合算主要看房价趋势
通过计算可以看出，只要房价保持稳定，自住型购房者梯度改善合算与否，受房贷政策、税收政策的影响并不大，对目前动辄上百万元的房价来说，梯度购房与一次到位的成本差基本可以忽略不计。房贷专家认为，主要的参考因素应该是房价的涨跌。购房者都能理解，房价处于上升阶段，越早买房越合算，买的房子越大越合算；反之，如果房价处于下跌阶段，则越晚买房越合算，先前买的房子越小损失也越小。
梯度购房类似半仓炒股。目前楼市处于观望期，普通购房者大多难以把握房价趋势。正如稳健的投资者在股市动荡时保持半仓操作一样，购房者梯度消费也是适当规避房价风险的好办法。房价不论涨跌对购房者来说都可能产生风险：房价涨了，没有一步到位是错误的，房价跌了，一步到位又是冤枉的。既然无法把握风险，最好的办法就是梯度购房降低风险：购房者存够了买小房的钱就不宜过多观望、一味等待，而暂时没有必要买大房的，即便手中有钱也不妨先买小房过渡，把多余的资金投入到其他投资品种中。
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